Czy dochód z wynajmu mieszkania zwiększa zdolność kredytową?
2 listopada, 2025
Wiele osób, które wynajmują swoje mieszkanie i otrzymują z tego stały dochód, zastanawia się, czy wpływa to na ich zdolność kredytową. Czy regularne wpływy z najmu mogą realnie poprawić ocenę finansową w oczach banku? A może w niektórych sytuacjach wynajem nie przynosi spodziewanych korzyści?
Okazuje się, że odpowiedź nie jest jednoznaczna. Banki i pożyczkodawcy uwzględniają różne źródła dochodów przy ocenie zdolności kredytowej, ale każdy przypadek traktowany jest indywidualnie. Istotne są takie czynniki jak długość okresu najmu, regularność wpływów, forma umowy czy sposób rozliczenia podatkowego. To oznacza, że nawet dobrze prosperujący wynajem nie zawsze automatycznie zwiększa Twoją zdolność kredytową – trzeba spełnić określone warunki formalne i prawne.
Dlatego warto wiedzieć, jak poprawnie rozliczać dochód z wynajmu mieszkania, aby stał się on realnym wsparciem przy wnioskowaniu o kredyt lub pożyczkę. Czy lepiej wybrać ryczałt, zasady ogólne, a może włączyć wynajem do działalności gospodarczej? Jakie dokumenty przygotować, aby bank zaakceptował wpływy z najmu?
W tym artykule dowiesz się krok po kroku, na co zwracają uwagę instytucje finansowe, jakie warunki musi spełniać wynajem i jak maksymalnie wykorzystać swoje dochody, by zwiększyć szanse na pozytywną decyzję kredytową. Bo dobrze rozliczony i udokumentowany wynajem mieszkania może być nie tylko dodatkowym zyskiem, ale też realnym wsparciem Twojej zdolności finansowej.
Czy wynajem mieszkania zwiększa zdolność kredytową?
Zacznijmy od tego, że banki i pożyczkodawcy często oceniają ryzyko kredytowe na podstawie wielu czynników, w tym dochodu. Stały dochód z wynajmu może je obniżyć, co przekłada się na lepszą zdolność kredytową.
Dochód z wynajmu jest często postrzegany jako stabilne źródło przychodu. Instytucje finansowe patrzą na niego jako na dodatkową gwarancję, że będziesz w stanie spłacać zobowiązania kredytowe, co potencjalnie zwiększa Twoją zdolność kredytową.
Co więcej, firmy pożyczkowe i inne instytucje finansowe nie tylko akceptują wynajem mieszkania, ale także inne źródła dochodu, takie jak świadczenia socjalne, renty, emerytury czy stypendia. Dodając je wszystkie, zwiększasz swoje szanse na otrzymanie pożyczki.
Czy wynajem mieszkania może obniżyć zdolność kredytową?
To zależy. Jeśli wynajmujesz mieszkanie, ale sam spłacasz na nie kredyt hipoteczny – bank uwzględni zarówno dochód z najmu, jak i Twoje zobowiązania kredytowe. Jeżeli rata kredytu przewyższa wpływy z czynszu, bilans może wyjść ujemny, a Twoja zdolność kredytowa niekoniecznie wzrośnie.
Inaczej mówiąc: jeśli wynajem faktycznie przynosi Ci zysk – działa na Twoją korzyść. Jeśli jednak wynajem tylko pokrywa koszty kredytu lub generuje straty, bank uzna, że Twoje dochody nie są wyższe, a nawet – że Twoje zobowiązania wzrosły.
Dlatego, zanim złożysz wniosek o kredyt, warto policzyć realny bilans z wynajmu: ile faktycznie zostaje Ci w kieszeni po odliczeniu rat, podatku i kosztów utrzymania nieruchomości.
Czy banki uznają dochody z wynajmu mieszkania?
Tak, ale pod pewnymi warunkami. Banki wymagają, by dochód z najmu był udokumentowany – czyli legalnie rozliczony z urzędem skarbowym. Wynajem „na czarno” nie zwiększy Twojej zdolności, bo instytucje finansowe nie mogą brać pod uwagę niepotwierdzonych źródeł przychodu.
Najczęściej bank prosi o:
- umowę najmu,
- historię wpływów z czynszu na konto (z ostatnich 6–12 miesięcy),
- potwierdzenie zapłaty podatku (np. PIT-28 przy ryczałcie).
Jeśli więc chcesz, by wynajem poprawił Twoją zdolność kredytową – zadbaj o formalności. Warto pamiętać, że im dłużej uzyskujesz taki dochód, tym lepiej. Stałość i regularność są dla banku kluczowe.
| Kryterium | Na co bank zwraca uwagę | Uwagi / praktyczne aspekty |
| Minimalny okres uzyskiwania dochodu | Banki wymagają, by wynajem trwał określony czas (zazwyczaj 12 miesięcy, w niektórych przypadkach 6 miesięcy) | Im dłuższy staż najmu, tym większa szansa, że dochód zostanie uwzględniony |
| Regularność wpływów | Dochód powinien wpływać na konto w sposób przewidywalny – najczęściej co miesiąc | Niektóre banki akceptują wpływy kwartalne lub nieregularne, ale wymaga to indywidualnej analizy |
| Forma rozliczenia | Dochód musi być udokumentowany podatkowo (ryczałt, zasady ogólne, ewentualnie działalność gospodarcza) | Bank wymaga PIT lub innych dokumentów potwierdzających legalność dochodu |
| Rodzaj umowy najmu | Preferowany jest najem długoterminowy (umowa na czas określony lub nieokreślony) | Umowy krótkoterminowe (np. wakacyjne) mogą być uznane tylko częściowo lub wcale |
| Własność nieruchomości | Bank musi mieć potwierdzenie prawa własności wynajmowanej nieruchomości | W przypadku współwłasności dochód jest liczony proporcjonalnie do udziałów |
| Dochód dodatkowy czy główny | Część banków wymaga dodatkowego dochodu obok najmu, inne dopuszczają najem jako jedyne źródło dochodu | Decyzja zależy od analityka i ogólnej oceny ryzyka |
| Przerwy między umowami | Niektóre banki dopuszczają krótkie przerwy w najmie (np. do 30 dni) | Dłuższe przerwy mogą skutkować pominięciem dochodu przy obliczaniu zdolności |
| Kwota uznawanego dochodu | Nie zawsze liczona jest pełna kwota z najmu – niektóre banki przyjmują np. 50–75% wpływów | Uwzględnia się również koszty eksploatacji ponoszone przez wynajmującego |
Jak rozliczyć dochód z mieszkania, aby liczył się do zdolności?
Aby dochód z wynajmu mógł zostać uznany przez bank, musi być rozliczony zgodnie z przepisami. Masz do wyboru trzy główne opcje:
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – prosta forma rozliczenia, w której płacisz 8,5% podatku (do 100 000 zł przychodu rocznie) lub 12,5% od nadwyżki ponad ten próg. Nie musisz prowadzić księgowości, a urząd skarbowy jasno widzi, że Twój wynajem jest legalny i opodatkowany.
Zasady ogólne (skala podatkowa) – jeśli rozliczasz się jak z działalności gospodarczej, możesz odliczać koszty utrzymania mieszkania, remonty, amortyzację itp. Dzięki temu płacisz podatek tylko od faktycznego zysku.
Wynajem w ramach działalności gospodarczej – przy większej skali najmu (np. kilku mieszkań), może być traktowany jako działalność gospodarcza. Wtedy obowiązuje pełna księgowość i odrębne zasady rozliczania, ale banki często uznają taki dochód jako wyjątkowo stabilny.
Czy każdy dochód z wynajmu jest traktowany tak samo?
Nie zawsze. Dla banku liczy się nie tylko fakt, że wynajmujesz, ale też kto jest Twoim najemcą i na jakich zasadach. Jeśli wynajmujesz osobom prywatnym na krótkie terminy (np. przez Airbnb), bank może uznać ten dochód za niestabilny. Natomiast długoterminowy wynajem z umową na czas określony i przelewami na konto działa zdecydowanie na Twoją korzyść.
Warto też pamiętać, że jeśli wynajmujesz mieszkanie członkowi rodziny, bank może uznać, że umowa ma charakter fikcyjny – i pominąć takie wpływy przy ocenie zdolności.
Czy wynajmowane mieszkanie samo w sobie wpływa na zdolność kredytową?
Tak, ale nie zawsze w sposób oczywisty. Jeśli jesteś właścicielem mieszkania, które wynajmujesz, bank traktuje to jako aktywo – czyli coś, co ma wartość i może być w razie potrzeby zabezpieczeniem. Jednak jeśli masz kredyt hipoteczny na to mieszkanie, część Twoich dochodów zostaje „zjedzona” przez raty, co zmniejsza Twój miesięczny dochód netto.
Z tego powodu czasem zdarza się, że osoba z dwoma mieszkaniami i jednym kredytem hipotecznym ma niższą zdolność niż ktoś z jednym mieszkaniem, ale bez zobowiązań.
Jak bank liczy dochód z wynajmu?
Bank nie traktuje wszystkich dochodów tak samo. W przypadku wynajmu mieszkania najważniejsze jest:
- Umowa najmu – najlepiej na czas określony, z wyraźnymi warunkami płatności.
- Historia wpływów – bank chce zobaczyć regularne przelewy na Twoje konto, najlepiej przez kilka miesięcy.
- Podatek zapłacony od wynajmu – ryczałt lub zasady ogólne, udokumentowane PIT-em.
Nielegalny wynajem „na czarno” nie poprawi Twojej zdolności kredytowej, bo bank nie może uwzględnić niepotwierdzonych źródeł dochodu.
Czy wynajem mieszkania może zaszkodzić mojej zdolności?
Tak, jeśli:
- wynajmujesz mieszkanie, które spłacasz kredytem hipotecznym i wpływy z najmu nie pokrywają raty,
- Twój kredyt hipoteczny lub inne zobowiązania są wysokie, a dochód z wynajmu niski lub nieregularny.
Wtedy bank może potraktować wynajem jako obciążenie finansowe, a nie dodatkowy dochód. W efekcie zdolność kredytowa może być niższa, niż gdybyś nie wynajmował.
Jak poprawić swoją zdolność kredytową?
Im lepsza zdolność kredytowa, tym lepsze warunki kredytu. To prawda, która sprawdza się zawsze. Jak zatem poprawić swoją zdolność? Jest na to kilka uniwersalnych rozwiązań.
Przede wszystkim zacznijmy od regularnego spłacania zobowiązań. Regularne i terminowe spłacanie kredytów, kart kredytowych oraz innych zobowiązań finansowych jest fundamentalne. Pozwala ono bowiem na poprawę Twojej historii kredytowej.
Nie bez znaczenia są także Twoje zarobki. Dochód z wynajmu mieszkania poprawia zdolność kredytową. Jednak dla banku istotne będą także Twoje inne źródła dochodów, takie jak umowa o pracę.
Ponadto pamiętaj, że zbyt wiele zapytań kredytowych w krótkim okresie może negatywnie wpłynąć na Twoją zdolność kredytową.
Aby otrzymać pożyczkę na LendOn.pl, wystarczy, że wypełnisz wniosek online. W tym celu wystarczy kilka minut, aby podać swoje podstawowe dane osobowe oraz źródła dochodu. Pieniądze na koncie możesz mieć jeszcze tego samego dnia.
Źrodła:
